Wat AI Overviews, AI Mode en ChatGPT-antwoorden zijn
Een AI Overview is het antwoord dat Google boven de zoekresultaten zet, met de bronnen erbij. In Nederland staat het er sinds mei 2025, in het Nederlands, vooral bij vragen die om uitleg vragen. AI Mode is een apart tabblad waarin je doorvraagt: Google splitst je vraag in deelvragen, zoekt per deelvraag bronnen en schrijft daar één antwoord van. ChatGPT doet iets vergelijkbaars met een eigen zoekindex en een eigen crawler, en zet links naar de bronnen onder het antwoord.
Vraag Google "welke makelaar in Haarlem is goed in appartementen" en de kans is groot dat er een AI-antwoord verschijnt met een handvol kantoren en de bronnen erbij. Vraag hetzelfde aan ChatGPT en je krijgt een lijstje met namen, meestal met een korte motivatie en links naar reviews of de kantoorsite. In beide gevallen "weet" de AI niets over jouw kantoor. Hij leest wat er online over te vinden is: je eigen site, je Google Bedrijfsprofiel, reviews, je pagina op Funda, branchevermeldingen, lokaal nieuws. En hij combineert dat tot een antwoord.
Daarom is dit geen kwestie van één instelling omzetten. Het is de vraag of wat er over jou online staat volledig, consistent en leesbaar is. Wie dat op orde heeft, wordt genoemd. Wie dat niet heeft, ziet de concurrent in het antwoord staan.
Hoe woningzoekers en verkopers AI nu gebruiken
De vragen zijn langer en persoonlijker dan een zoekwoord. Een greep uit wat mensen aan ChatGPT en AI Mode vragen:
- "Welke makelaar in Purmerend past bij de verkoop van een jaren-dertig-woning?"
- "Wat is mijn huis in Haarlem-Noord ongeveer waard en wie kan dat bepalen?"
- "Welke nieuwbouwprojecten komen er de komende jaren rond Arnhem?"
- "Is dit project iets voor een gezin met twee kinderen dat vanuit Utrecht wil verhuizen?"
- "Hoe werkt inschrijven voor nieuwbouw en waar moet ik op letten?"
Het zijn dezelfde vragen die we zien bij adverteren in ChatGPT. Het verschil: met een advertentie betaal je om onder het antwoord te staan, met GEO werk je eraan om in het antwoord te staan. Een AI-antwoord levert minder klikken op dan een klassieke zoekresultatenpagina, maar voor een makelaar of ontwikkelaar is de klik niet het doel. Genoemd worden is het doel. Wie in het antwoord staat, staat op de shortlist voordat er gebeld wordt.
GEO in vijf stappen voor een makelaarskantoor
1. Zorg dat AI je site kan lezen
ChatGPT gebruikt drie bots. OAI-SearchBot vult de zoekindex waar de antwoorden uit komen; GPTBot verzamelt trainingsmateriaal; ChatGPT-User haalt een pagina op als iemand op een bron klikt. Wil je in ChatGPT-antwoorden voorkomen, dan moet OAI-SearchBot in je robots.txt toegestaan zijn. GPTBot is een aparte keuze: blokkeren mag, en het houdt je niet uit de zoekresultaten. Voor Google geldt hetzelfde als altijd: Googlebot moet erbij kunnen. Controleer daarnaast of je belangrijkste pagina's gewone HTML-tekst bevatten. Een pagina die alleen na het laden van scripts tekst toont, of die achter een formulier zit, bestaat voor een AI niet.
2. Beantwoord de vragen letterlijk, per plaats en per situatie
AI citeert pagina's die een vraag direct beantwoorden. Niet "wij zijn de makelaar van Haarlem", maar een pagina per werkgebied en per situatie: appartement verkopen in Haarlem-Noord, een jaren-dertig-woning verkopen, verkopen na een scheiding, een woning verkopen die al lang te koop staat. Begin elke pagina met een antwoordblok van twee of drie zinnen dat de vraag beantwoordt, en zet daarna pas de uitleg. Voeg een lijst met echte vragen en antwoorden toe, in de woorden van je klanten. En gebruik cijfers waar je ze hebt: doorlooptijd, aantal verkochte woningen in de wijk, bezichtigingen per woning. Concrete feiten worden overgenomen, verkoopteksten niet.
3. Maak van je kantoor één herkenbare entiteit
AI herkent een bedrijf aan de samenhang tussen bronnen. Dezelfde naam, hetzelfde adres en hetzelfde telefoonnummer op je site, in je Google Bedrijfsprofiel, op Funda, bij je brancheorganisatie, in het Handelsregister en op social media. Een volledig Google Bedrijfsprofiel: categorie, werkgebied, diensten, foto's, openingstijden. En reviews, want bij de vraag "welke makelaar is goed" leunen AI-antwoorden zwaar op wat klanten op Google en Funda schreven. Vraag er actief om, en beantwoord ze, ook de kritische.
4. Zorg dat anderen je noemen
Vermeldingen buiten je eigen site wegen zwaar, omdat AI ze als bevestiging ziet. Lokaal nieuws, wijkwebsites, overzichten van makelaars per plaats, de sites van de hypotheekadviseur en de notaris waarmee je samenwerkt, een interview in een regionaal medium. De makkelijkste manier om genoemd te worden, is iets te weten wat anderen niet weten: eigen cijfers over verkooptijden of overbieden per wijk, één keer per kwartaal gedeeld met de lokale pers, leveren vermeldingen op die een advertentie nooit oplevert.
5. Gebruik gestructureerde data en meet elke maand
Gestructureerde data helpt een AI om je pagina te lezen zoals jij hem bedoelt: het type RealEstateAgent of LocalBusiness met adres en werkgebied, FAQPage bij je vragenlijst, Organization met links naar je profielen. Meet daarna wat het doet. Stel elke maand dezelfde tien tot vijftien vragen aan ChatGPT, aan Google met AI Overviews en AI Mode, en aan Perplexity. Noteer welke kantoren genoemd worden en welke bronnen erbij staan. Kijk in Google Analytics naar verwijzend verkeer vanaf chatgpt.com en in Search Console naar zoekopdrachten op je kantoornaam. Search Console splitst AI Overviews niet uit; ze tellen mee in de gewone vertoningen, dus de maandelijkse vragenlijst is je belangrijkste meetlat.
GEO voor een nieuwbouwproject
Voor een project werkt hetzelfde principe, met een ander accent. AI neemt feiten over, dus de projectpagina moet ze bevatten, in gewone tekst: de plaats en de wijk, het aantal woningen, de woningtypen, de prijsklasse, de verwachte oplevering, de status van de verkoop en wie de verkopende makelaar is. Een project met een unieke naam wordt vaker herkend dan een project dat naar een straat heet, en die naam moet overal hetzelfde zijn: op de projectpagina, op Funda nieuwbouw en de andere nieuwbouwportalen, op de pagina van de gemeente en in het persbericht.
Schrijf ook voor de vraag "is dit project iets voor mij". Een pagina per doelgroep, met de woningtypen die bij die doelgroep passen en de praktische antwoorden: scholen in de buurt, bereikbaarheid, wat er rond de oplevering geregeld moet worden. Dat is dezelfde inhoud die een goede verkopende makelaar in een gesprek vertelt, en precies wat een AI overneemt als iemand ernaar vraagt. In de case Nieuwbouw Arnhem zag je hoe belangrijk de projectpagina is als landingsplek voor advertenties; voor AI is diezelfde pagina de bron.
Laat de pagina online staan als het project verkocht is, met de status erbij. AI leert van wat het vindt, en een ontwikkelaar met vijf goed beschreven projecten wordt bij de vraag "welke ontwikkelaar bouwt in deze regio" eerder genoemd dan een ontwikkelaar die elke pagina na de laatste verkoop weghaalt.
Betaald en onbetaald naast elkaar
Met ChatGPT Ads koop je een plek onder het antwoord, bij de vraag die iemand net stelde. Met GEO verdien je een plek in het antwoord zelf. Het ene versterkt het andere: een advertentie brengt bezoekers en zoekopdrachten op je naam, en die naam duikt vervolgens vaker op in bronnen waar AI uit put. Google test op zijn beurt advertenties in AI Mode, eerst in de Verenigde Staten; ook daar zal betaald en onbetaald naast elkaar komen te staan.
Houd de meting wel gescheiden. Advertenties meet je via UTM-parameters en conversies op je landingspagina. GEO meet je met de maandelijkse vragenlijst, het verwijzende verkeer vanaf chatgpt.com en de groei van zoekopdrachten op je naam. Zo weet je wat je koopt en wat je verdient.
Wat het niet is
- Geen trucs. Verborgen tekst, opgekochte reviews of pagina's vol zoekwoorden werken niet en kunnen je uit Google en uit AI-antwoorden houden.
- Geen garantie. AI-antwoorden veranderen per week. Dezelfde vraag geeft morgen een andere lijst. Wat blijft, is de basis: leesbare pagina's, echte antwoorden, consistente feiten, vermeldingen door anderen.
- Geen snelle winst. Reken in maanden. Een nieuwe pagina moet gevonden, gelezen en bevestigd worden voordat een AI hem als bron gebruikt.
- Geen vervanging van SEO. Wie in Google goed staat, heeft de basis voor GEO al. Het verschil zit in de vorm: antwoordblokken, feiten en vermeldingen in plaats van alleen posities en klikken.
Hoe we dit combineren met campagnes lees je op de pagina's voor makelaars en vastgoedontwikkelaars.
