Waarom Funda alleen niet genoeg is
Funda is de grootste etalage van Nederland. Volgens de eigen kijkcijfers over 2025 komt de site op ruim zeventig miljoen bezoeken per maand, van zo'n vijf miljoen mensen. Wie een huis zoekt, kijkt daar. Dat is ook precies de beperking: Funda bereikt wie al zoekt, en die zoeker heeft een filter ingesteld. Plaats, prijsklasse, oppervlakte, aantal kamers. Valt jouw woning buiten dat filter, dan bestaat hij voor die zoeker niet, hoe goed hij ook past.
De tweede beperking is tijd. Een nieuwe woning krijgt op Funda de meeste aandacht in de eerste dagen, daarna zakt hij in de lijst en zakken de bezoekers mee. Wie na twee weken nog geen bod heeft, staat te kijken naar een aflopende curve in de Funda-statistieken. En de derde beperking is de belangrijkste: de koper die nog niet zoekt. Het stel dat al een jaar zegt "als er ooit iets aan het water vrijkomt", het gezin dat groter wil maar nog niet begonnen is, de senior die kleiner wil wonen maar de stap uitstelt. Zij hebben geen zoekprofiel op Funda. Ze komen pas in beweging als het huis naar hen toe komt.
Een alternatief voor Funda is daarom zelden een andere lijst. Het is een andere manier om bij de koper te komen: via de plek waar hij al is, in plaats van via de plek waar hij zou moeten zoeken.
Zeven alternatieven naast Funda
1. Andere woningsites: Huislijn, Pararius en Huizenzoeker
Huislijn is de grootste van de overige Nederlandse woningsites. Pararius is vooral bekend van huur, maar toont ook koopwoningen en trekt veel internationale zoekers; in regio's met expats is dat een publiek dat Funda minder goed bedient. Huizenzoeker is een verzamelsite die het aanbod van andere sites doorzoekbaar maakt. Jaap.nl bestaat niet meer; de site is begin 2024 offline gehaald. De meeste makelaarssystemen plaatsen automatisch door naar deze sites, dus de moeite is klein. De winst ook: het zijn dezelfde actieve zoekers als op Funda, met een kleiner bereik. Doen, maar er niets van verwachten.
2. Je eigen woningpagina
De enige plek die je zelf beheert. Op Funda bepaalt Funda de volgorde, het formaat en wat er naast je woning staat. Op je eigen woningpagina bepaal jij dat: de volledige fotoserie, de video, de plattegronden, de buurt, een formulier voor een bezichtiging. Elke advertentie die je buiten Funda draait, landt hier, en alleen hier kun je meten wie er komt en wat hij doet. Wie op zijn eigen site alleen een doorklik naar Funda heeft staan, mist de helft van het verhaal.
3. Google en ChatGPT: de zoekvraag op buurt en plaats
Niet iedereen zoekt in het Funda-filter. Mensen typen in Google "huis te koop [wijk]", "woning [straat]" of "jaren-dertig-woning [plaats]". Een Search-campagne op die buurt- en plaatsnamen brengt precies die zoeker naar jouw woningpagina, vóór hij op een portaal belandt. Display-retargeting houdt daarna iedereen die de woningpagina bezocht in beeld. Nieuw is dat mensen die vragen ook aan ChatGPT stellen, en dat daar sinds kort advertenties onder het antwoord staan; voor een makelaar met meerdere woningen in een plaats is dat een kleine test waard, naast Search. Meer daarover op Google Ads voor vastgoed en ChatGPT Ads voor vastgoed.
4. Facebook en Instagram: de koper die nog niet zoekt
Dit is het echte alternatief, omdat het de enige plek is waar je de passieve koper bereikt. Op Facebook en Instagram richt je een woning op mensen in de regio, in de levensfase die bij de woning past, terwijl ze door hun tijdlijn scrollen. De woning komt naar hen toe. In een campagne voor een villa in Zwanenburg leverde dat ruim zestienduizend weergaven en vijftienhonderd bezoekers op de woningpagina op; de woning was binnen anderhalve week verkocht. Zie de case Cees Steur Makelaars. Wat werkt: één sterk beeld of een korte video, een carrousel met de beste ruimtes, en een tekst die de situatie noemt in plaats van de kenmerken. Meer op Meta Ads voor vastgoed.
5. YouTube: de woning in beweging
Voor woningen die het van sfeer en ruimte moeten hebben, doet video meer dan foto. Een korte walkthrough op YouTube, getoond aan mensen in de regio die naar woningen kijken, geeft een gevoel voor de woning dat een fotoserie niet geeft. Het is geen kanaal voor elke woning, wel voor het hogere segment en voor bijzondere objecten. Zie YouTube Ads voor vastgoed.
6. Stille verkoop met een gerichte campagne
Sommige verkopers willen hun woning niet op Funda: privacy, een lopende scheiding, een bekende naam in het dorp. Vroeger betekende stille verkoop rondbellen in je eigen bestand. Nu kun je een woning zonder adres en zonder Funda-plaatsing tonen aan een gekozen doelgroep op Meta, met een landingspagina die pas na een aanvraag de details geeft. De verkoper houdt de regie, jij bereikt toch kopers buiten je eigen kring.
7. Je eigen bestand en de buurt
Het oudste alternatief en nog steeds een van de beste: de zoekers die zich bij jou hebben ingeschreven, de oud-klanten die iemand kennen, de buurt zelf. Een e-mail naar je zoekersbestand op de dag van de plaatsing, een kaart in de brievenbus van de straat, een open huis voor de buren. Funda heeft een zoekprofiel voor zijn bezoekers; jij hebt er een voor jouw regio. Gebruik het.
Actief zoeken versus passief zien
Het verschil tussen alle alternatieven zit in één vraag: bereik je iemand die zoekt, of iemand die ziet? Een portaal beantwoordt een vraag die er al is. Een advertentie stelt de vraag. Beide heb je nodig, maar ze doen niet hetzelfde werk.
| Kanaal | Wie je bereikt | Wat het vraagt | Wanneer |
|---|---|---|---|
| Funda | Actieve zoekers binnen hun filter | Plaatsing en goede beelden | Altijd, de basis |
| Huislijn, Pararius, Huizenzoeker | Actieve zoekers die breder kijken, internationals | Automatische doorplaatsing | Altijd, kleine moeite |
| Eigen woningpagina | Iedereen die je via een advertentie of Google stuurt | Eén pagina per woning met formulier | Bij elke woning, als landingsplek |
| Google Search en Display | Zoekers op buurt, straat en plaats; bezoekers die terugkomen | Zoekwoorden per woning, retargeting | Bij bijzondere of duurdere woningen |
| Facebook en Instagram | De koper die nog niet zoekt, in de regio en levensfase | Beeld, tekst, doelgroep, budget per woning | De eerste weken, en bij een woning die stil staat |
| YouTube | Kijkers in de regio, vóór ze zoeken | Video van de woning | Hoger segment en bijzondere objecten |
| ChatGPT Ads | Mensen die in een gesprek over wonen in een plaats vragen | Kleine test naast Search | Makelaars met meerdere woningen in één plaats |
| Eigen bestand en buurt | Ingeschreven zoekers, oud-klanten, buren | E-mail, kaart, open huis | Op de dag van plaatsing |
Wat het oplevert naast Funda
Meet het per woning, niet per kanaal in het algemeen. De Funda-statistieken geven de basis: hoe vaak de woning bekeken en bewaard is. Zodra er een campagne buiten Funda loopt, zie je vaak twee dingen tegelijk: meer bezoekers op je eigen woningpagina, en een opleving van de Funda-cijfers, omdat mensen die de advertentie zagen de woning daarna op Funda opzoeken. Wat telt, is de laatste stap: bezichtigingsaanvragen, en per aanvraag de bron. Dat kan alleen als elke advertentie op je eigen woningpagina landt en die pagina meet waar een aanvraag vandaan komt.
De kosten van een campagne per woning staan in geen verhouding tot de courtage, en de vergelijking die ertoe doet is een andere: wat kost een woning die drie maanden staat, in prijsverlagingen, in extra bezichtigingen en in het gesprek met de verkoper. Een woning die in de eerste weken door de juiste mensen gezien wordt, verkoopt vaker in die eerste weken.
Zo combineer je het in de praktijk
- Plaats op Funda en laat automatisch doorplaatsen naar Huislijn, Pararius en de verzamelsites. Basis, kleine moeite.
- Zet een eigen woningpagina live met de volledige fotoserie, video als die er is, plattegronden en een formulier voor een bezichtiging. Alles wat je buiten Funda doet, landt hier.
- Start in de eerste week een campagne op Facebook en Instagram in de regio en de levensfase die bij de woning past. De eerste week is de week waarin de aandacht op Funda het hoogst is; de campagne verlengt die aandacht en brengt de koper die niet zoekt.
- Zet Search aan op buurt en straat bij woningen die het van hun ligging moeten hebben, en retargeting op iedereen die de woningpagina bezocht.
- Mail je zoekersbestand op de dag van plaatsing en informeer de straat. Het kost een uur en het is de warmste bron die je hebt.
- Kijk na twee weken naar de bron van elke aanvraag en verschuif het budget naar wat bezichtigingen oplevert. Staat een woning stil, verander dan eerst het beeld en de tekst, daarna de doelgroep.
Zo doen wij het voor makelaars: van Funda-link naar een campagne op Meta en Google in 48 uur, met een gratis preview van de advertenties voordat je iets besluit. Meer over wat we voor een kantoor doen, lees je op Makelaarsdiensten.
